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                2022上半年租賃市場:畢業生長租房訂單漲超200%,激活6月租房市場
                發布時間:2022-07-13 09:07:46 來源:環京津新聞網  瀏覽量:

                黨中央、國務院高度重視住房和城鄉建設工作。2022年政府工作報告指出“加快發展長租房市場,推進保障性住房建設”,住建部印發《關于加快發展保障性租賃住房的意見》等文件,推動 住房和城鄉建設高質量發展邁上了新臺階。

                推進保障性租賃住房建設、加快發展長租房市場是實現全體人民住有所居的重要途徑。 近日,作為住房和城鄉建設部主管的行業權威新聞單位,中國建設報社成立“中國城市住房 租賃”智庫。該智庫的目標是,做以人民為中心發展思想的踐行者、百姓住有所居的圓夢者、城鄉美好人居環境的建設者、城市安全運行的守護者、建筑歷史文化的傳承者、國家經濟發展的貢獻者,圍繞長租房市場精細化管理、規范化運營、創新化拓展等內容進行深入研究,就黨中央總體部署落地“最后一公里” 過程中的難點痛點,政策要求和企業發展的結合點、市場需求和群眾呼聲的著力點深度研判,理性分析,共同推動公共政策改革創新, 助力住房租賃行業行穩致遠。

                值得關注的是,“中國城市住房租賃”智庫聯合自如研究院發布了上半年長租房市場數據,從成交總量、業主委托模式與需求變化等角度對上半年長租房行業情況進行闡述。

                 

                一、上半年長租房成交量持續增長

                今年以來,北京、上海等重點城市疫情反復,讓普租市場與長租市場的分化也愈加分明。

                從成交量數據來看,普租市場上半年呈現顯著“U”型波動。貝殼研究院數據顯示,進入3月,受疫情影響,春節后租賃旺季不“旺”,4月全國百城租賃市場成交量環比減少20.4%,直至5月復工復產,全國百城租賃成交量環比增加近20%,6月則環比增加超過30%。

                長租房成交量在2月~6月呈逆勢持續增長趨勢。中國城市住房租賃智庫數據顯示,上半年長租房成交量在2月開始走高,3月~5月增速有所放緩但仍保持穩增趨勢,6月全國成交量大幅提升,環比增長超過40%。

                 


                在穩中走高的成交數據表現之下,長租房機構的租金水平也更趨平穩理性,市場波動幅度更小。

                根據克而瑞等機構數據顯示,4月,上海個人房源租金環比上漲3%,5月,上海個人房源租金環比上漲6%,同時以每平方米破百元的價格排在全國55城之首。此外,根據貝殼研究院最近一期的北京市房產租賃市場月報數據,2022年,北京市新增掛牌房源均價較去年有明顯上漲趨勢,在高校畢業季來臨之前,4月的租金掛牌價就已逼近2021年的峰值水平。而據諸葛找房研究院數據顯示,今年5月,一線城市平均租金同比上漲4.03%。

                中國城市住房租賃智庫數據顯示,上半年長租房機構全國重點十城租金同比去年僅有微幅波動。分城市看,上海成交租金同比上漲3.6%、成都同比上漲2.8%;北京、武漢、天津租金與去年同期基本持平;而深圳、杭州、南京等城市租金均微幅下降。其中,在4月~6月成交旺季,長租房機構續約價格同比平均漲幅僅2.5%-3%。

                二、 房東傾向將房源委托給專業長租房機構

                從業主委托量來看,數據顯示,今年上半年長租房業主委托量有所提升。自如“增益租”作為長租房行業的業主委托新模式,今年上半年的業主委托量同比去年增長超100%,其中,一季度同比增長420%,二季度即使受疫情影響,仍保持了同比近50%的增長;而從自如空間產品看,整租的“心舍”產品、豪宅線的“曼舍”產品,集中式公寓的“自如寓”“自如里”等,新增業主委托房源數量同比增長均超過50%。

                 


                自如合租、整租產品

                今年是“增益租”模式推出的第二年,其“無差價、無空置期、收益有保底”的三大核心特點,受到業主群體的廣泛認可。而該模式在出租價格透明化、收益“有保底、超額分成”的創新機制下,實現了長租房企業與業主在收益穩定、風險共擔方面的新平衡。

                在今年疫情下,增益租模式能夠提升房子品質,對租客群體來說具有房源競爭力;對業主群體來說,能夠保障持續收益,增加市場的抗風險能力。新模式也在不同產品層次、不同居住形態獲得市場驗證與認可,為更多長租房企業破解經營困局提供了借鑒。

                業內人士認為,新模式的成功,并不僅僅是因為長租房企業在單方面重新創新市場需求的嘗試,也是因為連續3年的疫情影響,讓業主們重新思考與租客、平臺的關系,開始重視長期穩定性和房源的持續收益等??梢哉J為,以“增益租”為代表的長租房委托新模式,將成為長租行業下一個十年的主要模式。

                三、 畢業租房需求延遲釋放,整租時代或開啟

                 

                3-4月,上海、北京因疫情陸續開啟區域管控,自如等企業在疫情期間積極行動。其中自如為上海近19萬租客累計退還服務費近2000萬元;500多名北京、上海員工參與360個社區抗疫志愿工作;推出六大安心舉措,客戶簽約優惠房源69270間,34960名租客VR、視頻看房超6萬次,為25929名租客提供原價續約,為3260名租客提供免費換租。

                二季度畢業季作為住房租賃行業的傳統旺季,今年在疫情影響下也姍姍來遲。與此同時,今年的高校畢業生群體首次突破千萬,延緩釋放的租房需求在進入6月后集中釋放,形成了“延遲+集中”的特殊畢業旺季景象。

                此外,面對畢業生群體的獨有的“短期資金緊張、品質要求較高”租住需求特點,自如等長租房機構紛紛推出畢業生專項支持計劃,幫助畢業生順利過渡。以自如為例,自面向應屆畢業生提供“0押金、月付”的專項支持計劃“海燕計劃”于4月底上線以來,已吸引超過20萬畢業生參與,參與人數同比提升24%。

                值得一提的是,從專項支持計劃的參與數據來看,新一線城市展現出了對畢業生的強勁吸引力。數據顯示,上半年成都、武漢“海燕計劃”畢業生參與量同比分別提升101%、75%;上海、北京兩地雖受疫情影響,但隨著6月復工復產后畢業生成交量迅速回升,上海畢業生成交量環比上漲超過70倍,全國畢業生成交量環比增長超過200%。

                受疫情影響,租客對生活安全感、品質感、私密性、獨立性的需求也在不斷增長,開始傾向租住整套房源、獨立生活。以上海自如公布數據為例,二季度以來整租房源的入住率、續約率均逐步高于合租房源,其中,6月上海 復工復產后,上海合租升級換租為整租的成交量同比增長超過100%。

                專家表示,整體住房租賃市場確實受疫情影響較大,整體需求釋放存在滯后。但是,結合6月數據來看,隨著畢業群體租房需求釋放、各大城市疫情防控向好,住房租賃市場的復蘇回暖只是開始,下半年還將持續升溫,其中對人才吸引力較強的一線、新一線城市以及都市圈核心城市、省會城市市場將顯著升溫。各大長租房企業和從業者應對行業未來發展保持信心。

                面對未來的市場向好趨勢,有專家建議,應當從盤活存量方面,填補政策空白,通過降低合規成本、降低稅收成本、增加金融支持三重政策手段,增加對供給端的支持。在優化政策環境的同時,應加大力度培育專業化住房租賃機構,提高運營效率。對符合條件的專業住房租賃機構給予金融、稅收、財政補貼等各方面支持,在確保金融安全的前提下,賦予租賃物權,提升企業參與積極性。

                 

                2022年政府工作報告提出“加快發展長租房市場”,這釋放出指向性很強的信號。發展長租房,特別是機構化長租房,有多種好處,得到市場認可。租賃市場最近的走向也驗證了這點。今年長租房機構的業務成交量從春節后往上走,6月份復工復產、大學生畢業等各類需求疊加,比上月增長39%。

                長租房市場的需求不僅是短期的,更可能是長期的。短期需求能不能變成長期需求?這還取決于一些條件?,F在看,供給側方面需要加大培育力度。比如,需要從存量、增量兩方面保證較多的房源供給;還應制定一些稅收、財政補助方面的政策,吸引更多的供給主體,尤其是機構主體參與。未來這個領域應有一些響當當的大品牌,能夠提供高品質的服務。同時,業內人士還需要進一步探討,“細水長流”的長租房業務類型,應如何形成“多贏”局面等。

                這一領域的發展,還涉及到青年大學生、農民工等群體在城市各項公共服務權利能否完整實現的問題。因此,長租房對個體來說是“衣食住行”幾大件之一;對城市而言,是產業、人口等發展模式的問題;對國家來說就是社會穩定、中等收入群體培育成長等問題。這些問題值得在行政管理、法律制度上進行更多探討。

                中國宏觀經濟研究院投資研究所房地產室主任、研究員 任榮榮

                在疫情防控常態化背景下,今年的高校畢業生群體首次突破千萬。這批新市民、青年人步入勞動力市場,將為我國經濟增長注入新生力量。同時,其在城市的就業與安居問題也得到黨和政府的高度重視。

                一方面,各級政府正相繼出臺穩崗穩就業的舉措,推動“穩就業、保就業”政策切實落地;另一方面,在關乎畢業生居住的租房市場上,機構化、專業化的長租房企業在面對畢業生“租房品質高標準、短期資金壓力大”的情況,推出了“免押金、月付房租”的優惠舉措,切實減輕了畢業生租房壓力。

                未來一段時期,人口向城市群及中心城市流動仍是大趨勢。在“租購并舉”的背景下,規模龐大、年輕、受教育程度高的新市民,住房觀念逐漸從“在城市落腳”向“在城市長住”進行轉變。因此,加快發展長租房市場,尤其是培育壯大機構化長租房市場,不僅能讓新市民、青年人“拎包入住”快速融入城市生活,同時在經濟能力范圍內,享受穩定的品質租住生活。

                瞭望智庫研究院副院長 姜鐵英

                在“房住不炒”“租購并舉”“加快發展長租房市場”等一系列政策指導下,我國的住房租賃市場取得快速發展。市場經濟發展經驗多次證明,任何一個行業要建立起規模性經營能力,都要走機構化發展道路。

                從這個層面看,市場化、機構化長租房要逐步成為住房租賃市場的主力,不斷盤活存量住房,發揮房屋本身應有的居住功能,才能全面提高租賃住房供給,滿足不同類型人群的多元化租房需求。

                今年上半年的住房租賃市場數據表明,相對于普租市場的“U”型走勢,以長租房機構為代表的長租房市場則突顯韌性、逆勢維穩,成交量在2月~6月保持穩定提升,租金水平保持平穩,彰顯出“機構化”的穩定特質。

                面向未來,從頂層設計上,要從滿足人民對美好居住生活的需要出發,加大機構化長租房的高質量供給,提高租賃機構的服務能力。

                相關部門在充分發揮指導和支持作用的同時,對長租市場保持審慎監管的態度,通過“劃定紅線、守住底線”,賦予專業化長租機構更多自主權,推動長租機構進一步滿足租客便捷消費、快速入住的需求,降低房東管理成本,切實解決好供需錯配等突出矛盾。

                盤古智庫高級研究員 江瀚

                住房問題關乎民生福祉,各級政府緊密圍繞“住有所居”取得了豐碩成果。

                今年政府工作報告提出“加快發展長租房市場”釋放出更具明確性、指向性的信號。長租房市場在過去一段時期里,已取得重要的發展成果,特別是發展機構化長租房,已成為相關部門完善住房租賃體系建設、解決城市居住問題的重要思路,不僅利于保障民生安居、社會穩定、市場管理,更有利于城市吸引人才、留住人才、包容人才,助力城市區域經濟發展。

                從上半年住房租賃市場情況來看,在疫情等不確定因素影響下,以機構化為主的長租房市場展現出強勁韌性,在解決租房剛需上發揮積極作用,不僅成交量持續增長,租金水平也保持在合理的波動區間。

                下一階段,進一步平穩滿足年輕人租住剛需,不斷提升租賃住房供給的“量”與“質”的水平,是城市建設領域的系統性民生工程。這更要求相關專業化長租機構發揮市場化經驗和優勢,在促進存量房改造流通、穩定匹配供需關系、強化房屋的居住屬性上持續精進。


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