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                房地產存量時代下物企樣本觀察:世茂服務發展“高品質的增長”
                發布時間:2022-06-27 10:52:09 來源:河北網絡廣播電視臺 瀏覽量:

                近年來,在房地產行業進入存量時代的同時,物業服務的價值更加凸顯,尤其是自2020年疫情發生以來,物業服務不僅受到社會的認可,還受到了資本的追捧。

                  于是,一些房地產企業紛紛拆分物業服務板塊,將之視為新的增長曲線,實現獨立上市,出現物企赴港上市潮現象;物企市值一路“水漲船高”,甚至個別還一度超過了房企母公司,讓人嘖嘖稱奇。

                  然而,2021年下半年以來,房地產行業驟然變化,作為房地產相關行業,即使大多數物企基本面沒有發生變化,有些甚至還在高速增長,但還是受到影響,客觀來說,其在資本市場上的表現并不那么盡如人意。

                  對此,眾說紛紜,有人形容物業服務行業“走下神壇”,有人覺得這是過熱行業一次價值回歸,有人仍然堅信,將物業服務視作“軟基建”,承載公共服務職能。

                  6月22日,世茂服務(873.HK)發布2021年度經審核全年業績報告,其成績單頗為靚麗,呈現穩健發展態勢。業內在關注世茂服務經營業績的同時,顯然更加關心,這家頗具代表性的物企,是如何看待當前市場形勢和行業前景,是如何布局未來發展之路的。

                  “行業迎來最好的發展期”

                  “行業經歷40年發展,迎來了最好的發展期?!痹谑烂?021年年報主席報告中的這句話,在當前的形勢和情緒的加持下,確實讓人耳目一新,印象深刻。

                  世茂服務管理層坦言,2021年,房地產市場整體動蕩下行,但物業服務行業依然發展迅速,展現出蓬勃生命力。

                  至少,從世茂服務2021年年報披露的兩組數據,能夠看到這種蓬勃生命力。一組是,2021年度,世茂服務實現營業收入83.43億元,同比增長66.0%;實現年度利潤12.17億元,同比增長68.0%。另一組是,截至2021年12月31日,世茂服務合約面積突破3億平方米,達3.08億平方米,同比增長53.2%;世茂服務在管面積達2.41億平方米,同比增長64.6%。

                  世茂服務管理層介紹,首先,各級政府發布多項有關物業服務行業的利好政策,積極鼓勵物業服務企業更好更快發展。其次,2021年,物業服務企業更加注重培養獨立發展的能力,在依托房地產行業承接開發項目的同時,積極地尋求更廣闊的發展空間。

                  具體來說,一是收并購熱度空前,出現了“大魚吃大魚”的現象,行業整合速度明顯加快,而且收并購標的越發多元化,擴展到了專業類服務公司、城市服務公司和多元增值服務公司。二是第三方競標拓展發展迅速,越來越多的企業意識到了市場拓展的重要性,努力培養獨立的、可持續的內生增長能力,并且十分關注非住宅項目。三是城市服務成為龍頭公司新的發力方向。

                  其實,2022年1月,世茂服務召開主題為“務實求是,開拓奮進”的2022年度工作會議,世茂服務執行董事兼總裁葉明杰就已表示,應該客觀看到,任何行業都有興衰的發展過程,房地產正在進入存量時代。風物長宜放眼量,從國家政策、發展趨勢、業主需求等方面來看,物業服務行業正迎來巨大的發展和超越機會,正是物業服務企業獨立乘風破浪,橫渡滄海的時候。

                  保持戰略定力,堅守長期主義

                  風物長宜放眼量,以短期的眼光看待事物,總是有些局限,或如物業服務受資本追捧時而自滿,或如受房地產行業下行影響而不安。但是,如果以長期的眼光去看,正如葉明杰所說:“當客觀理性審視行業和公司時,我們應該堅定信心和決心,山重水復,義無旋踵?!?/p>

                  因此,葉明杰指出,應該乘著政策和行業春風,保持戰略定力,始終牢記戰略定位和戰略愿景,堅定走高質量發展之路;應該腳踏實地,行勝于言,堅持做長期主義者,志在“打造百年企業,實現基業長青”。

                  從世茂服務2021年成績單來看,其基本面依然穩健,發展依然強勁。2021年度,世茂服務四大業務板塊協同高效、布局合理。其中,物業管理服務收入41.70億元,占比50.0%,“壓艙石”作用顯著;社區增值服務收入24.48億元,占比29.3%;非業主增值服務收入8.71億元,占比逐步下降至10.4%;城市服務實現“從0到1”的跨越式增長,收入達到8.55億元。

                  更關鍵的是,世茂服務顯然早已擺脫對母公司的依賴,構建了獨立、健康發展的能力。有幾個證明,其一,與開發商相關的非業主增值服務,其收入占比已從2019年的25.8%,下降至2021年的10.4%。其二,無論是在管面積還是合約面積中,來自第三方占比均超75%,非住宅物業占比均不低于40%。其三,短短三年內,其已構建了行業領先的市場外拓能力,同時擴大對非住宅項目的市場拓展,2021年新增外拓面積達6160萬平方米,同比增長162.1%。

                  信念如磐,一以貫之,從世茂服務2021年年報中亦可窺見其戰略定力。世茂服務定位中國領先的綜合物業管理和社區生活服務提供商,致力于成為中國領先的城市全場景生活服務商。今后,世茂服務致力于形成“四大業務組合”,不斷完善綜合物業管理、多元增值服務、城市服務三大業務組合,創新發展數字科技業務內容,將以專業公司形式做模式試跑和業務培育。

                  2022年關鍵詞:高品質的增長

                  圍繞上述戰略定位和戰略愿景,世茂服務實施橫向一體化、縱向一體化、集中化等策略,實現規模增長、能力建設、城市深耕等目標,進而實現高質量發展。

                  自2019年以來,世茂服務開啟了市場化拓展之路,合作了海亮物業等20家企業,其中僅2021年就合作了世路源環境、金沙田科技、椿熙堂、湖南吉立物業等9家企業,在收并購市場上確實十分活躍。當然,在物業服務行業“跑馬圈地”的階段,應該看到,世茂服務也因此在短期內構建了在高校園區、醫院物業、城市服務、居家養老等關鍵賽道的專業能力,為未來發展奠定基礎、厚植土壤。

                  不過,世茂服務并未因此弱化或放松其對服務品質的重視,堅持走高品質的發展之道。正如葉明杰所說,服務品質是物業服務企業的生存之基,也是世茂服務不可退讓的底線所在,更是實現公司高質量發展的根本所在。

                  因此,世茂服務對所有被收并購公司,都實行了一體化整合提升。通過財務、人力、風控和業務信息一體化,使得所有標的公司能夠對齊世茂服務的標準,實行內部市場化機制,實行資源共享,全面賦能,從而實現運營能力、服務品質和客戶滿意度提升。

                  一個例子是,世茂服務2021年ESG報告披露了這樣一組數據,受到媒體和業內的關注。即:2021年世茂服務投入人民幣7590萬元,對全國范圍內的項目進行設施設備更新改造、風險事項改造、品質提升、標桿打造,包括通過智慧科技提升人員出入的安全性和便利性;植入茂家APP等服務上門,提供在家即可等候維修等多種增值服務;為電梯新添電動車安全報警裝置,進一步保障安全。

                  通過高品質服務,2021年,世茂服務取得了客戶滿意度94.20分的好成績。世茂服務2021年年報顯示,2022年,世茂服務將更加關注業務品質,深度夯實業務,發掘更多內在價值,將從“有品質高增長”轉向“高品質的增長”。

                  具體來說,在業務規模上,兼顧總量、結構和品質指標;在經營能力上,更加關注經營效率,經營性現金流和長期可持續性;在客戶價值上,通過提升服務滿意度和客戶黏性,創造更高價值;在運營管理上,從戰略、運營、組織機制和人才四方面入手,全面實現運營管理的高品質。

                  從“有品質高增長”轉向“高品質的增長”,一字之差,意味深長。打個也許不恰當的比喻,最近幾年,一些物企剛剛開始獨立闖蕩,如同年輕氣盛的小伙子,披荊斬棘,勇往直前;經過幾年的歷練和磨礪,小伙子漸漸褪去了鋒芒,開始放慢了腳步,更加重視沉淀,修煉內功,這樣才能行穩致遠,根深葉茂。



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